宅建業免許takkengyo

宅建業免許

宅地建物取引業とは、次の行為を業として行うことです。

1. 宅地又は建物について自ら売買又は交換すること。
2. 宅地又は建物について他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介すること。

つまり宅建業とは、
不特定多数を相手方として、下表の〇の宅地建物取引を反復継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度のものをいいます。

区分	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の媒介
売買	〇	〇	〇
交換	〇	〇	〇
賃借	✕	〇	〇

自己が所有する土地や建物を自ら他人に賃貸する行為は、業として行ったとしても、宅地建物取引業には当たりません。

免許の区分

宅地建物取引業を営むためには、行政庁（国土交通大臣または都道府県知事）の免許を受ける必要があります。免許は、会社などの法人又は個人事業主が受けることができます。

二つ以上の都道府県の区域内に事務所を置く場合は国土交通大臣の免許。
一つの都道府県の区域内にのみ事務所を置く場合は都道府県知事の免許を受けなければならないこととなっています。

免許の有効期限は、5 年間とされており、5 年後も引き続き宅建業を営むためには、その有効期間が満了する日の90 日前から30 日前までの間に免許の更新手続を受けなければなりません。

宅地建物取引業の免許を受けるための要件

１. 商号又は名称の要件

免許申請は、個人、法人のいずれでもできます。ただし、法令上使用が禁止されている商号及び名称を用いていたり、地方公共団体又は公的機関の名称と紛らわしいもの、指定流通機構の名称と紛らわしいものを用いている場合は、申請時に変更を求められることもありますので注意が必要です。

２. 会社の目的に宅建業を入れていること

法人の場合は、定款の目的に、「宅地建物取引業」や「不動産の売買、媒介」などを記載している必要があります。「不動産業」のようにあいまいなものは認められません。

３. 宅地建物取引業法5 条の欠格要件に該当していないこと

宅地建物取引業法5 条には、15 の欠格要件が規定されていますが、すべてクリアする必要があります。おおむねの欠格要件は次のとおりです。

5 年間宅建業免許を受けられない場合

• 宅建業免許の不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして宅建業免許を取り消された場合
• 宅建業免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして宅建業免許取消処分の聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
• 禁錮以上の刑又は宅建業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
• 暴力団の構成員等である場合
• 宅建業免許の申請前５年以内に宅建業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合

その他の欠格要件

• 破産手続の開始の決定を受けて復権を得ない場合
• 宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
• 心身の故障により宅建業を適正に営むことができない場合
• 事務所に専任の取引士を設置していない場合

４. 専任の宅地建物取引士を事務所ごとに一定数置いていること

事務所や案内所ごとに一定数の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。

• 事務所では、事務所ごとに業務に従事する者5 人に1 人以上の割合
• 案内所などでは、少なくとも1 人以上を設置すること

なお、専任とは、当該事務所に常勤して、専ら宅建業の業務に従事することを意味します。

※新規免許申請の際は、専任の取引士が「取引士資格登録簿」に勤務先名が登録されていない状態であることが必要です。

５. 事務所

宅建業では事務所の要件が最も重要になります。事務所に該当するのかどうかはもちろん、事務所ごとに営業保証金の供託が必要になるためです。事務所に該当するのは次の二つ場合です。

① 本店又は支店
本店又は支店として履歴事項全部証明書に登記されたものが事務所に当たります。
支店で宅建業を営む場合は、本店で宅建業を営んでいなくても、本店も事務所に該当します。なぜなら、本店は支店で行う宅建業について、何らかの中枢管理的な統轄機能を果たしていると考えられるからです。なお、支店の登記があっても、この支店で宅建業を行わないのであれば、事務所として取り扱いません。

② 本店又は支店のほか、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの。
本店又は支店と言う名称を用いていない場合でも、事務所に該当するということです。例えば、営業所、○○店、出張所、事務所と言った名称を用いている場合です。

[事務所の形態]

事務所と言えるためには、「物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要」とされています。
そのため、一般の戸建て住宅やマンションの一室を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と共に使用している形態なども原則として認められません。

しかし、住宅の一部や他法人と同居の場合あっても、事務所として使用する部屋の独立性が保たれ、その部屋専用の玄関がある場合等と、専用の玄関がない場合でも、共用の玄関から他の部屋を通ることなく事務所として使用する部屋に直接出入りできる等の要件を満たしていれば、おおむね、認められます。

 「営業保証金の供託」または「保証協会への加入」

「営業保証金の供託」

宅建業法では、宅地建物の取引において生じた債務の弁済のため、あらかじめ宅建業者が供託所に供託した営業保証金により、取引の相手方がその取引によって生じた損害の還付を受けることができることとしています。

供託の手続きは、本店（主たる事務所）の所在地を管轄する法務局で行います。供託金額は、主たる事務所（本店）は1,000 万円。従たる事務所（支店等）は1 店につき500 万円です。

「保証協会への加入」

保証協会に加入すれば、営業保証金の供託は必要ありません。代わりに、保証協会に弁済保証分担金の納付をします。

保証協会は２団体あり、どちらか一方に加入します。

• （公社）全国宅地建物取引業保証協会（ハト）
• （公社）不動産保証協会（ウサギ）

弁済業務保証分担金の納付額は、主たる事務所（本店）は60 万円。従たる事務所（支店等）は1 店につき30 万円です。

保証協会入会費用は、分担金のほかに、加入金、年会費等の負担も必要になります。そのため、入会費用の総額は本店で150 万円程、支店等でも100 万円程となります。

申請書類

法人の場合に、作成すべき書類と添付書類の一覧は次のとおりです。

• 免許申請書（第一面～第五面）
• 相談役及び顧問、５％以上の株主・出資者等の名簿「添付書類⑷」
• 身分証明書
• （代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任の取引士、政令使用人、会計参与、相談役、顧問の全員について必要）
• 登記されていないことの証明書（〃）
• 略歴書「添付書類⑹」（〃）
• 専任の取引士設置証明書「添付書類⑶」
• 宅地建物取引業に従事する者の名簿「添付書類⑻」
• 専任の取引士の顔写真貼付用紙
• 法人の履歴事項全部証明書
• 宅地建物取引業経歴書「添付書類⑴」（第一面、第二面）
• 決算書の写し（表紙、貸借対照表及び損益計算書）
• 納税証明書（申請直前１か年分）
• 誓約書「添付書類⑵」
• 事務所を使用する権原に関する書面「添付書類⑸」
• 事務所付近の地図（案内図）
• 事務所の写真（間取図・平面図等を添付する）

宅地建物取引業免許申請手続の流れ

宅建業免許取得後の義務

宅建業者は免許取得後、宅地建物取引業法により、次のようなことを守る必要があります。

１. 証明書の携帯等の義務

宅建業者は、従業者に、従業者証明書を携帯させなければならないと定められています。また、取引先などから求められた時は、従業者証明書を提示しなければなりません。また、事務所ごとに、従業者名簿を作成して、10 年間保存することが義務付けられています。

２. 帳簿の備付けの義務

事務所ごとに、業務に関する帳簿を備付け、記載する必要があります。また、閉鎖後５年間（自ら売主となる新築住宅に係るものは10 年間）の保存義務があります。

３. 標識（業者票及び報酬額表）の掲示等の義務

公衆の見やすい場所に、宅建業者である旨の標識（業者票）、及び報酬額表を掲示しなければならないと定められています。